ЭСКОНС

 

 

     Наверное, любой человек, обладающий правом собственности на какую-либо недвижимость, хоть раз в жизни сталкивается с необходимостью ее оценки. Прежде всего, нужно прояснить, что же относится к объектам недвижимости? В экономическом словаре можно найти наиболее точную формулировку этого термина, но для простого обывателя это слово, в первую очередь, означает землю и имущество, находящееся на этой земле. Это мнение верно, хотя официальная трактовка включает в себя более широкое понятие недвижимости. Оценка стоимости недвижимости довольно давно является одним из критериев развития рынка недвижимости.

         

         В оценочной практике под оценкой рыночной стоимости недвижимости принято понимать следующие услуги:



• оценка земельных участков (оценка земли);
• оценка зданий и сооружений (оценка коттеджей, дачных, садовых домов);
• оценка квартир;
• оценка незавершенного строительства.

      Цели оценки недвижимости



     Цели оценки могут быть совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании или внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложении недвижимости.

  Под формулировкой «оценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен.

    Объектами оценки могут выступать

• жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей;
• офисы, склады, производственные помещения и строения;
• участки земли с многолетними насаждениями;
• дачные и садовые участки;
• дорожные сооружения: мосты, дороги и др. 

       В настоящее время различают несколько основных классификаций стоимости объекта:



• восстановительная – цена, за которую можно приобрести новый объект без учета физического износа;
• рыночная – предполагаемая сумма, которую можно получить, выставив объект на свободные торги;
• ликвидационная – вероятная разница между расходами на снос объекта и доходами от этого.

      Информация о различных видах стоимости Вашей недвижимого имущества будет чрезвычайно важна при коммерческом использовании недвижимости или управлении ею.

      Процедура оценки недвижимости

    Процедура оценки имущества проводится оценочной компанией или индивидуальным предпринимателем, имеющим разрешение на право деятельности, связанной с оценкой недвижимости. Правила при этом в большинстве случаев стандартны - оценщик недвижимости должен правильно определить недвижимое имущество, его характеризующие признаки и имущественные права на него; учесть при оценке цель, с которой она проводится, и вероятное использование ее итогов; определить область поиска и сбора информации; выявить степень износа объекта; определить наличие каких-либо ограничений; проверить юридическую сторону права собственности на недвижимость; выявить и учесть влияние на оценку посторонних факторов и, наконец, вынести свое заключение.

     При выборе оценочной компании стоит учесть продолжительность времени ее нахождения на этом рынке, ее репутацию, а также квалификацию специалистов. После этого можно смело заключать договор на проведение оценки недвижимости.

     Документы, необходимые для оценки недвижимости

   Состав пакета документов, необходимых для предоставления оценочной компании, зависит от типа оцениваемого объекта.      Обязательные документы для проведения оценки недвижимости – это:

• документ, удостоверяющий право собственности или пользования объектом недвижимости и земельным участком (свидетельство о собственности или договор аренды (если объект арендован));
• документы, удостоверяющие личность заказчика оценки если заказчиком является физическое лицо. Для юридического лица такими документами является свидетельство о регистрации (ОГРН) и постановки на учет в налоговых органах (ИНН).

      К дополнительным документам, которые могут быть необходимы оценщику для проведения оценки, относятся:

• кадастровый паспорт БТИ; поэтажная планировка;
• сведения о затратах на ремонт и реконструкцию объекта (если проводились);
• кадастровый план земельного участка;
• иные документы, определяющие ограничения на использование оцениваемого объекта.

     Следует учесть, что оценщику потребуются копии всех представленных документов. Если у Вас нет возможности сделать копии документов, то мы их сделаем сами совершенно бесплатно.

     Стоимость услуг по оценке недвижимости

      Хотя стоимость услуг, предоставляемых оценочными компаниями, определяется тарифами, утвержденными национальным советом по оценочной деятельности, фактически она различается и зависит от нескольких факторов. Во-первых, на стоимость услуг оценщика влияет трудоемкость оценочных процедур, зависящая от самого оцениваемого объекта: его тип, назначение, фактическое использование, площадь объекта. На стоимость услуг также влияют сроки оценки, затраты на сбор и подтверждение информации. Также необходимо понимать, что стоимость наших услуг, в первую очередь, зависит от текущей загрузки специалистов.

Таким образом, стоимость оценки недвижимости в Челябинске  и области определяется расположением объекта, его типом, площадью и назначением и будет составлять от 1 500 рублей и до 200 000 рублей.

     Сроки выполнения работ по оценке

    Оценка объекта недвижимости завершается предоставлением отчета объемом от 30 до 120 листов, на которых представлена вся информация о текущем состоянии объекта, документально зафиксированный процесс оценки, вывод экспертов и другая информация. Этот документ имеет юридическую силу в течение шести месяцев, должен в обязательном порядке иметь дату, когда он был составлен, и соответствующий порядковый номер. Отчет должен быть прошнурован, страницы пронумерованы. Документ также должен иметь подпись оценщика и печать.

​

​ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ​

• Как оценить объект недвижимости самостоятельно?

Оценить недвижимое имущество можно самостоятельно, используя разнообразные онлайн – сервисы, доски и сайты объявлений или обратившись, например, в агентство недвижимости, для получения консультации (не квалифицированного заключения)  риэлтора. При этом, безусловно, будут учитываться аналогичные объекты (например, схожие по параметрам квартиры в этом или похожем  районе). Далее будет определена стоимость 1 квадратного метра объекта недвижимости и выведена стоимость вашего объекта. Соответственно, будет получена приблизительная средняя стоимость недвижимого имущества.

Проблема заключается в том, что полученные сведения не будут являться официальным заключением, не будут иметь юридической силы, и не могут быть представлены в государственные или муниципальные органы власти, а также нотариусам

• Как оформляется отчет об оценке недвижимости?

Отчет об оценке недвижимости представляет собой официальный документ объемом от 20 до 80 листов. В соответствии с разделами 1 и 2  Федерального Стандарта Оценки №3, отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан специалистом по оценке, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор. Часто банкам или иным заказчикам (например, другой стороне в судебном разбирательстве) требуется несколько экземпляров отчета или его копий. Мы готовы бесплатно сделать несколько экземпляров отчета бесплатно, если это действительно необходимо. Все последующие экземпляры отчетов будут предоставлены уже на возмездной основе.

Поэтому, прежде чем приехать за отчетом в наш офис или вызвать курьера для его доставки уточните, какое количество экземпляров вам необходимо.

• Какие документы будут приложены к отчету об оценке недвижимости?

Согласно разделам 1 и 2  Федерального стандарта оценки №3, в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при наличии). Также прилагаются документы, удостоверяющие личность заказчика или реквизиты юридического лица, фотографии объекта недвижимости. Кроме того, к отчету прилагаются документы оценочной компании – дипломы специалистов, страховые полисы и свидетельства.

• Какой период времени оценка недвижимости имеет юридическую силу?

В соответствии с п. 26 ФСО № 3 (Федеральный стандарт оценки), срок действия указанной итоговой стоимости объекта недвижимости считается действительным для целей совершения сделки с указанным объектом при условии, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев. Исключение делается только для объектов, оформляемых при вступлении в наследство.

• Что делать, если я не согласен с выводами оценщика по итоговой стоимости объекта недвижимости?

Прежде всего, стоит понимать, что отчет об оценке недвижимости представляет собой отражение окончательной стоимости объекта, а именно – профессиональное мнение специалиста по оценке, которое основано на его квалификации, знаниях, профессиональном опыте и представленных документах об объекте. В том случае, если по какой – либо причине заказчик не согласен с выводами специалиста и считает,  что стоимость недвижимого имущества является, например, заниженной, то это может быть связано, в первую очередь с неполным комплектом представленных документов или сведений. В частности, может быть не предоставлена информация о различных обременениях или арестах объекта недвижимого имущества.

Также, согласно п.19 ФСО №3, что касается информации, которая прорабатывается в процессе проведения оценки, то она должна быть достаточной и достоверной. В частности, информация считается достаточной в том случае, если при обращении к информации дополнительного характера, не происходит значительного изменения параметров, которые применялись для целей проведения оценки. Кроме того, в том случае, если дополнительная информация не приводит к изменению конечной величины стоимости объекта оценки, то первоначальная информация является достаточной. Что касается достоверности сведений, то они являются таковыми в том случае, если полностью соответствуют действительности и дают возможность заказчику правильно трактовать признаки объекта оценки и принимать решения, которые основаны на данных отчета.

Кроме того, стоит помнить о том, что стоимость объекта недвижимости, отраженная в отчете об оценке, носит рекомендательный характер, за исключением случаев обязательной оценки и не является окончательной для заказчика, как продавца. Сделка купли – продажи может быть проведена и по другой цене, о которой стороны договорятся.

• Как можно оплатить процедуру проведения оценки?

Услуги по оценке могут быть оплачены всеми доступными способами осуществления платежей, а именно: наличными в офисе компании, путем банковского перевода, через терминалы QIWI. Финансовые документы оформляются надлежащим образом в соответствии с законодательством РФ.

Если в качестве заказчика выступает юридическое лицо, то мы подготовим договор, счет и акт выполненных работ. При необходимости можем оформить счет-фактуру или предоставить уведомление о применении упрощенной системы налогообложения.

• Как можно получить отчет об оценке или где можно забрать отчет самостоятельно?

Отчет об оценке недвижимости может быть получен несколькими способами. Самый простой и наиболее распространенный – забрать самостоятельно в офисе компании. Отчет может быть передан заказчику с курьером в назначенном заказчиком месте. Вся сложность этого способа является то, что мы не всегда сможем доставить Вам отчет бесплатно. Иногда требуется оплатить стоимость курьерской доставки.

По договоренности с банками отчет может быть передан в соответствующее отделение банка.

• Что делать, если в отчете обнаружены ошибки или опечатки?

Вероятность наличия опечаток или ошибок в наших документах практически исключается или крайне мала, но, тем не менее, в том случае, если заказчик нашел какие-либо неточности, грамматические ошибки или опечатки, наша компания гарантирует внесение исправлений. Мы самостоятельно забираем отчет, в разумные сроки вносим исправления, сшиваем и скрепляем печатью компании, после чего отчет передается заказчику силами компании.