В соответствии с действующим законодательством государственная кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения, также для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оценке подлежит огромное количество объектов. Поскольку одномоментная индивидуальная оценка такого количества объектов была бы чрезмерно затратна с точки зрения времени и финансов, то для исчисления кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, который основан на тех же подходах, что и индивидуальная оценка, но используются для облегчения процесса методы прикладной математической статистики. Кроме того, для такой оценки в качестве ценообразующих факторов берутся крупные, типичные и постоянные признаки (например, вид разрешенного использования), характерные для большого количества объектов, и игнорируются более мелкие и редко встречающиеся (например, расстояние от свалки промышленных отходов, соседство с вредным производством и т.д.). В результате использования методов массовой оценки определяется именно рыночная стоимость соответствующих объектов.
Кроме того, основным методическим принципом государственной кадастровой оценки земель является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками (рыночная информация) с ценообразующими факторами, кадастровая стоимость напрямую зависит от ситуации, складывающейся на рынке объектов недвижимости.
Однако рыночная стоимость объекта методом массовой оценки определяется неточно, приблизительно, в связи с чем при установлении кадастровой стоимости допускается статистическая погрешность либо она устанавливается в размере, равном рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта, если превышает допустимый уровень погрешности.
В отношении многократного увеличения кадастровой стоимости земельного участка: при проведении 1 тура оценки рассчитывались УПКСЗ кадастрового квартала. Были случаи когда отрицательные факторы относительной ценности преобладали над положительными. В связи с чем применялся наименьший «положительный» УПКСЗ по муниципальному образованию. Например, 30,1 руб. по г.Челябинску по 9 группе.
При проведении 2 тура оценки, проведенного спустя 10 лет, ситуация изменилась на рынке объектов недвижимости, данный квартал входит в зону перспективного строительства, и его УПКСЗ данного вида разрешенного использования составляет 2529 руб.
По каким критериям оценивается земля? Чем можно объяснить увеличение стоимости некоторых объектов в 1000 раз?
